Dari jutaan laporan kredit penyaringan penyewa yang ditangani oleh kantor kami sejak tahun 1980, tidak ada yang begitu membingungkan seperti yang penyewa memiliki kredit yang sangat baik, tetapi hak gadai pajak Federal atau Negara Bagian yang besar dan jahat yang diajukan terhadap mereka. Kami telah ditanyai ribuan kali:

“Mengapa Anda tidak memberi tahu saya untuk tidak menyewakan unit sewaan saya kepada wanita cantik yang menurut laporan penyaringan penyewa Anda: ‘memiliki kredit besar tetapi hak gadai pajak yang luar biasa’?”

Apa yang sebagian besar tuan tanah tidak mengerti tentang hak gadai pajak Federal atau Negara Bagian adalah Tips Mempersiapkan Pajak prioritas hak gadai itu; artinya orang atau entitas yang memiliki hak hukum utama atas properti, aset, uang tunai seseorang, dll., default ke tes yang sedikit diketahui yang disebut “tes choateness.”

Hal ini merupakan ujian dasar untuk menentukan siapa yang berhak merampas atau melikuidasi harta kekayaan Wajib Pajak untuk memenuhi hak gadai. Untuk orang awam hukum dan pajak, Anda dapat menganggap istilah choate atau choateness dalam konteks ini hampir sama dengan istilah yang ditetapkan dan/atau disempurnakan.

Sebagaimana dinyatakan dalam Manual Pelatihan Agen Pendapatan IRS, “… tes choateness mengikuti aturan umum untuk menyelesaikan prioritas hak gadai bahwa hak gadai yang “pertama dalam waktu” adalah “pertama dalam jasa konsultan pajak hak.” Lien pajak Federal misalnya adalah choate pada tanggal penilaian, bukan tanggal pengajuan.

Anda mungkin berpikir bahwa undang-undang setempat menetapkan hak gadai Anda sebagai tuan tanah setelah penyewa didirikan; tetapi di mana Anda salah adalah dalam konteks hak gadai pajak yang bersaing.

Cukup jelas bahwa jika Anda mempelajari hak gadai pajak Federal yang ada melalui laporan kredit calon penyewa, hak gadai itu sudah choate. Jadi, apa pun hak gadai tuan tanah menurut undang-undang setempat yang ditetapkan berdasarkan sewa, diperdebatkan oleh hak gadai itu karena hak gadai datang sebelum sewa yang diusulkan.

Itu tidak berarti bahwa jika hak gadai diajukan setelah tanggal sewa dimulai, hak gadai Anda sebagai tuan tanah konsultan pajak bandung secara otomatis disempurnakan dan Anda tidak perlu khawatir. Anda masih harus menyempurnakan hak gadai Anda jika Anda berharap untuk berhasil bersaing dengan pemegang lainnya seperti IRS.

Meskipun istilah choate terutama berkaitan dengan hak gadai pajak Negara yang bersaing versus hak gadai pajak Federal, aturan praktis untuk setiap hak gadai yang bersaing adalah bahwa itu menjadi choate ketika identitas pemegang hak gadai, properti yang tunduk pada hak gadai, dan jumlah hak gadai. gadai ditetapkan. Itu lebih mudah diucapkan daripada dilakukan dalam konteks pemilik/penyewa dan inilah alasannya:

Dalam kasus Amerika Serikat v. Scovil, 348 US 218 (1955), Mahkamah Agung menyatakan bahwa pemilik tidak memiliki hak gadai choate sampai pemilik memulihkan keputusan. Sebelum ada putusan, hak gadai tuan tanah bersifat choate [tidak sempurna] karena jumlah utang yang dijamin tidak pasti, yakni utang yang dijamin dapat bertambah seiring berjalannya waktu dan utang yang dijamin itu dapat dikurangi (berpotensi) oleh pelanggaran tuan tanah. kontrak [jika dilanggar].

Bagaimana hal ini mempengaruhi Anda jika penyewa membayar sewa tepat waktu dan tidak membuat saya kesulitan?

Di bawah undang-undang, sekali hak gadai pajak (khususnya) adalah choate semua hak milik pembayar pajak secara hukum berlaku untuk pemegang hak gadai dan perlombaan adalah untuk memulihkan aset untuk memenuhi hak gadai. Artinya secara teknis seluruh harta kekayaan wajib pajak menjadi milik otoritas perpajakan sampai hak gadai dipenuhi. Jadi, jika penyewa membayar sewa kepada Anda setelah hak gadai itu dipilih, penyewa itu pada dasarnya membayar sewa dengan uang pemegang hak gadai dan mereka memiliki hak hukum untuk mendapatkannya kembali. Tebak dari siapa mereka akan mengambilnya — pemiliknya!

Karena fakta ini, tuan tanah yang cerdas secara berkala memeriksa kembali laporan kredit penyewa untuk melihat apakah ada hak gadai yang muncul sejak masa sewa dimulai karena, hingga saat ini, setelah 32 tahun melayani ribuan tuan tanah, kami belum melihat hak gadai tuan tanah yang disempurnakan dengan benar. Apa yang kita lihat adalah pemilik yang rusak yang baru saja memberikan jumlah “X” terakhir dari sewa bulan ke IRS untuk penyewa yang diterima pemilik dengan hak gadai pajak yang diidentifikasi dalam laporan kredit. Fakta yang konsisten dalam kasus-kasus tersebut adalah pengacara pemilik properti yang memberi tahu pemiliknya untuk, “bayar saja” karena Anda tidak menetapkan hak gadai Anda.

Jika hak gadai pajak Federal atau Negara Bagian ada sebelum tanggal pendirian penyewa, hak gadai (atau hak gadai) itu diprioritaskan dan Anda mungkin diminta untuk membayar semua uang sewa yang akan dibayarkan penyewa kepada otoritas pajak yang memegang hak gadai. Setelah hak gadai pajak Federal atau Negara Bagian ditemukan pada laporan kredit calon penyewa, jalankan, jangan menjauh dari prospek itu dan cari penyewa lain! Jika hak gadai pajak muncul dalam tinjauan berkala laporan kredit penyewa, segera tetapkan hak gadai Anda, atau otoritas pajak dapat memperdebatkan undang-undang lokal atau negara bagian yang menetapkan hak gadai pemilik Anda dan paling tidak mengambil dari Anda, sewa yang dibayarkan kepada Anda sejak tanggal hak gadai baru menjadi choate.

Singkatnya, hak gadai pajak, adalah hal yang sangat buruk bagi tuan tanah dan calon penyewa yang memilikinya harus dihindari seperti wabah!

Leave a Reply

Your email address will not be published.